عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه بازار مسکن استیجاری باید متناسب با نیازها و سبک زندگی گروه‌های مختلف جامعه طراحی شود، گفت: مستاجر فقط یک واحد مسکونی نمی‌خواهد، بلکه به دنبال کیفیت زندگی، امنیت سکونت، خدمات مناسب و حق انتخاب در بازار مسکن است.
به گزارش عصر تشکل، سال‌هاست مسکن در ایران بیش از آنکه یک «محصول برای زندگی» باشد، به‌عنوان یک دارایی و کالای سرمایه‌ای دیده شده است؛ رویکردی که در بازار اجاره نیز خود را در قالب واحدهایی با متراژ، موقعیت و قیمت‌های متفاوت نشان داده، اما کمتر به این پرسش پاسخ داده است که مستاجر واقعا به چه نوع کیفیتی از زندگی نیاز دارد.
در شرایطی که افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، مدت زمان اجاره‌نشینی بسیاری از خانوارها را طولانی‌تر کرده، دیگر نمی‌توان مسکن استیجاری را صرفا راه‌حلی موقت تا رسیدن به خانه ملکی دانست. اجاره‌نشینی برای بخش قابل‌توجهی از جامعه به بخشی طولانی از مسیر زندگی تبدیل شده و همین تغییر، نگاه ما به مفهوم «مسکن استیجاری» را نیز ناگزیر دگرگون می‌کند. مسئله امروز فقط ساخت واحدهای بیشتر نیست؛ مسئله این است که چه نوع مسکنی، برای چه گروهی و با چه سطحی از خدمات و کیفیت زندگی باید ساخته شود. از همین‌جا ضرورت عبور از «مسکن استیجاری برای همه» و حرکت به سمت مسکن متناسب با سبک زندگی، نیازهای سکونتی و توان اقتصادی گروه‌های مختلف مطرح می‌شود که در همین راستا داود بیدارعضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان و دبیر کمیسیون راهبر توسعه انجمن - در یادداشتی که در اختیار ایسنا قرار داد به بررسی این موضوع پرداخت که در ادامه آمده ست:
اگر قرار است بخشی از جامعه سال‌های بیشتری مستاجر بماند، پاسخ سیاست‌گذار نباید صرفا ساخت واحدهای ارزان‌تر باشد؛ بلکه باید به سمت طراحی مسکنی حرکت کند که با نیاز، توان اقتصادی و سبک زندگی مستأجر تناسب داشته باشد.
سال‌هاست بخش عمده سیاست‌گذاری مسکن در ایران بر یک هدف متمرکز بوده است: خانه‌دار شدن. تامین زمین، پرداخت تسهیلات، کاهش متراژ و پایین آوردن هزینه ساخت، همگی با هدف افزایش امکان مالکیت خانوار انجام شده‌اند. این رویکرد همچنان ضروری است؛ چراکه مالکیت مسکن یکی از مهم‌ترین مؤلفه‌های امنیت اقتصادی خانوار ایرانی است. با این حال، افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید، دشواری تأمین آورده اولیه و هزینه بالای تأمین مالی موجب شده است بخش قابل‌توجهی از جامعه، به‌ویژه نسل جوان، دوره طولانی‌تری از زندگی خود را در واحدهای استیجاری سپری کند.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است: اگر یک جوان، زوج یا خانواده قرار است پنج، 10 یا حتی سال‌های بیشتری مستأجر باشد، آیا صرفا فراهم کردن یک «واحد ارزان‌تر» کافی است؟
به اعتقاد من، پاسخ منفی است. مستأجر نیز مانند مالک به امنیت، آرامش، دسترسی مناسب، خدمات، ارتباط اجتماعی و کیفیت زندگی نیاز دارد. بنابراین باید تعریف خود از «مسکن استیجاری» را تغییر دهیم.
از «مسکن حداقلی» تا «محصول سکونتی»
مشکل زمانی آغاز می‌شود که مسکن استیجاری را معادل «مسکن حداقلی» بدانیم؛ یعنی زمین ارزان‌تر، متراژ کمتر، مصالح اقتصادی‌تر و حذف فضاها و خدمات جانبی.
کاهش هزینه ساخت به‌خودی‌خود سیاست نادرستی نیست، اما اگر ارزان‌تر ساختن به قیمت کاهش کیفیت زندگی تمام شود، نتیجه صرفاً مجموعه‌هایی خواهد بود که افراد به دلیل نداشتن گزینه بهتر در آنها سکونت می‌کنند. باید میان «ارزان‌تر ساختن» و «هوشمندانه‌تر طراحی کردن» تفاوت قائل شد.
یک واحد ۵۰ متری الزاماً مسکن نامناسبی نیست، همان‌طور که یک واحد ۱۲۰ متری الزاماً کیفیت زندگی بیشتری ایجاد نمی‌کند. مسئله اصلی این است که این واحد برای چه گروهی، در چه مرحله‌ای از زندگی، در چه موقعیت شهری و با چه خدماتی طراحی شده است.
نیازهای یک زوج جوان با خانواده دارای فرزند یا یک سالمند یکسان نیست. برای یک نیروی متخصص جوان ممکن است دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، اینترنت، فضای کار و خدمات روزمره از داشتن اتاق بیشتر اهمیت داشته باشد؛ در حالی که برای سالمند، دسترسی، امنیت و خدمات سلامت اولویت بالاتری دارد. بنابراین به جای تمرکز صرف بر «واحد مسکونی»، باید درباره «محصول سکونتی» فکر کنیم.
خانه می‌تواند کوچک‌تر شود؛ زندگی نباید کوچک‌تر شود
فرض کنیم یک واحد استیجاری ۴۵ یا ۵۰ مترمربع باشد. اگر ساکنان به فضای کار مشترک، فضای سبز، فضای بازی کودک، لاندری، فضای اجتماعی، خدمات نظافت و تعمیرات و امکانات دریافت مرسولات دسترسی داشته باشند، بخشی از نیازهایی که پیش‌تر باید در داخل واحد تأمین می‌شد، به فضاهای مشترک منتقل می‌شود. در نتیجه، کاهش متراژ خصوصی الزاماً به معنای کاهش کیفیت زندگی نیست. پرسش توسعه‌گر دیگر فقط این نیست که «چند متر بنا می‌توانم بسازم؟» بلکه باید بپرسد: «چگونه می‌توانم با این متراژ، زندگی بهتری طراحی کنم؟»
در مدل‌های جهانی «ساخت برای اجاره» یا Build-to-Rent نیز همین رویکرد دنبال می‌شود. پروژه از ابتدا با هدف اجاره‌داری طراحی می‌شود و مالکیت یکپارچه، مدیریت حرفهای، امکانات مشترک و کیفیت خدمات، بخشی از ارزش محصول محسوب می‌شوند. در چنین مدلی، ساختمان، خدمات و تجربه سکونت در کنار یکدیگر محصول نهایی را شکل می‌دهند.
امنیت سکونت؛ حلقه مفقوده بازار اجاره
کیفیت زندگی فقط به امکانات فیزیکی محدود نمی‌شود. یکی از مهم‌ترین نیازهای مستأجر، امنیت و قابلیت پیش‌بینی سکونت است.
مستأجر در بازار سنتی اجاره معمولا با پرسش‌های متعددی مواجه است: قرارداد سال آینده تمدید می‌شود؟ اجاره‌بها چقدر افزایش خواهد یافت؟ آیا دوباره باید خانه یا محله خود را تغییر دهد؟ هزینه جابه‌جایی چقدر خواهد بود؟ آیا فرزندش مجبور به تغییر مدرسه می‌شود؟ در چنین شرایطی ممکن است ساختمان از نظر فیزیکی مناسب باشد، اما ساکن همچنان احساس نکند که «خانه» دارد.
بازار حرفهای اجاره به قراردادهای بلندمدت‌تر، قواعد روشن افزایش اجاره‌بها، استاندارد مشخص خدمات و نگهداری و حقوق و تعهدات شفاف طرفین نیاز دارد. هدف صرفاً کنترل اجاره‌بها نیست؛ بلکه باید بازاری ایجاد شود که برای مستأجر و سرمایه‌گذار، قابل پیش‌بینی باشد.
یک محصول برای همه مستأجران وجود ندارد
بازار اجاره از گروه‌های متنوعی تشکیل شده است؛ زوج‌های جوان، مجردها، خانواده‌های دارای فرزند، دانشجویان، متخصصان جوان، کارکنان دارای جابه‌جایی شغلی و سالمندان. این گروه‌ها علاوه بر درآمد، از نظر سبک زندگی و نیازهای سکونتی نیز متفاوت‌اند. بنابراین باید از تصور «یک مسکن استیجاری برای همه» فاصله گرفت و به سمت سبدی از محصولات سکونتی حرکت کرد.
برای یک گروه، نزدیکی به حمل‌ونقل عمومی اهمیت دارد؛ برای گروهی دیگر، فضای بازی کودک یا فضای کار مشترک. برای سالمندان، دسترسی و خدمات سلامت اهمیت بیشتری دارد و برای بخشی از جوانان، انعطاف‌پذیری یک مزیت اصلی است.
رشد مدل‌هایی مانند Build-to-Rent، Coliving، مسکن دانشجویی و Senior Living در بازارهای جهانی نیز نشان می‌دهد که سبک زندگی به یکی از مبانی مهم تعریف محصول مسکونی تبدیل شده است. گزارش JLL در سال ۲۰۲۶ نیز از افزایش سرمایه‌گذاری جهانی در بخش Living و توجه بیشتر سرمایه نهادی به مدل‌های تخصصی سکونت و کیفیت بهره‌برداری حکایت دارد. پیام این روند برای توسعه‌گران روشن است: آینده بازار مسکن فقط بر اساس متراژ و موقعیت مکانی تعریف نمی‌شود؛ سبک زندگی نیز می‌تواند مبنای طراحی محصول باشد.
اجاره‌نشینی نباید به معنای کنار گذاشتن مالکیت باشد
البته در اینجا یک مرز مهم وجود دارد. مناسب‌تر شدن کیفیت مسکن استیجاری نباید به عادی‌سازی گرانی مسکن و کاهش قدرت خرید مردم منجر شود. فردی که به دلیل ناتوانی اقتصادی مجبور به اجاره‌نشینی است با فردی که اجاره را به دلیل انعطاف‌پذیری، موقعیت مکانی یا خدمات انتخاب می‌کند، شرایط یکسانی ندارد.
هدف سیاست مسکن نباید این باشد که مردم را به مستأجر ماندن تشویق کند؛ بلکه باید حق انتخاب ایجاد کند. فردی که می‌تواند مالک شود باید مسیر معقولی برای خانه‌دار شدن داشته باشد، فرد نیازمند حمایت باید به مسکن استطاعت‌پذیر دسترسی پیدا کند و فردی که برای دوره‌ای از زندگی مستأجر است نیز نباید به دلیل نداشتن مالکیت، کیفیت زندگی پایین‌تری داشته باشد.
دولت باید بازار اجاره‌داری حرفهای را شکل دهد
دولت اگر بخواهد مسکن استیجاری را به یکی از ابزارهای سیاست مسکن تبدیل کند، صرفاً با ساخت چند هزار واحد نمی‌تواند بازار پایدار ایجاد کند. نقش اصلی دولت باید طراحی قواعد بازار باشد؛ از زمین، تراکم و ضوابط شهرسازی گرفته تا مالیات، تأمین مالی، قراردادهای بلندمدت، حقوق موجر و مستأجر و مشوق‌های سرمایه‌گذاری. این چارچوب باید به گونه‌ای باشد که بخش خصوصی و سرمایه نهادی بتوانند پروژه‌هایی را از ابتدا با هدف اجاره‌داری بلندمدت توسعه دهند.
اقتصاد پروژه‌های استیجاری نیز با پروژه‌های فروش‌محور متفاوت است. توسعه‌گری که سرمایه خود را برای سال‌ها در یک دارایی نگه می‌دارد، به تأمین مالی بلندمدت، مدل مالیاتی مناسب و درآمد عملیاتی قابل پیش‌بینی نیاز دارد. در مقابل، جامعه باید در برابر این سرمایه‌گذاری، امنیت سکونت، کیفیت مشخص، خدمات حرفهای و اجاره قابل پیش‌بینی‌تر دریافت کند.
توسعه‌گر باید از «فروش مترمربع» عبور کند
این تحول فقط وظیفه دولت نیست. توسعه‌گر نیز باید از الگوی «ساخت و فروش» به سمت «توسعه و بهره‌برداری» حرکت کند. در پروژه استیجاری، تحویل ساختمان پایان کار نیست؛ آغاز کار است. کیفیت مدیریت، نگهداری، نظافت، امنیت، خدمات، فناوری، فضاهای عمومی و رضایت ساکنان مستقیماً بر ارزش اقتصادی دارایی اثر می‌گذارد.
در این مدل، شناخت مشتری نیز باید پیش از طراحی پروژه اتفاق بیفتد. توسعه‌گر باید بداند چه کسی قرار است در ساختمان زندگی کند، چه درآمدی دارد، چگونه رفت‌وآمد می‌کند، چه خدماتی برای او ارزشمند است و بابت چه ویژگی‌هایی حاضر به پرداخت هزینه است. اینجاست که توسعه‌گری از ساخت ساختمان به طراحی «محصول مسکونی» تبدیل می‌شود.
سؤال را باید تغییر دهیم
شاید مسئله اصلی این نباشد که «چگونه برای کسانی که توان خرید خانه ندارند، واحد ارزان‌تری برای اجاره بسازیم؟» بلکه باید بپرسیم: «کسی که قرار است چند سال از زندگی خود را مستأجر باشد، برای داشتن یک زندگی خوب به چه چیزی نیاز دارد؟»
سؤال اول، ما را به سمت حداقل کردن هزینه ساخت می‌برد؛ سؤال دوم، ما را به سمت طراحی، خدمات، امنیت سکونت، اقتصاد پروژه، بهره‌برداری و کیفیت زندگی هدایت می‌کند. قرار نیست اجاره‌نشینی جایگزین مالکیت شود و قرار نیست کاهش قدرت خرید خانوار عادی‌سازی شود. اما اگر واقعیت اقتصادی باعث شده است بخشی از جامعه سال‌های بیشتری مستأجر بماند، نمی‌توان کیفیت زندگی آنها را تا روزی که صاحب خانه شوند به تعویق انداخت.
مستأجر فقط یک خانه نمی‌خواهد؛ کیفیت زندگی می‌خواهد. وظیفه توسعه‌گر آینده نیز از همین‌جا آغاز می‌شود: ساختن نه فقط فضایی برای سکونت، بلکه محصولی برای تجربه بهتر زندگی.