عصرتشکل - از سال ۱۴۰۳، اجرای جدی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» عملاً یکی از قدیمیترین رویههای معاملاتی در بازار ملک ایران را به حاشیه رانده است. قانونی که بدون تعارف اعلام میکند، معاملهای که سند رسمی ندارد، حمایت حقوقی هم ندارد.
در میان مواد این قانون، ماده یک بیش از همه تعیینکننده است؛ مادهای که بهصورت صریح، اعتبار عملی معاملات عادی و قولنامهای را سلب کرده و مسیر حقوقی تازهای برای خریدوفروش املاک ترسیم میکند.
بر اساس این حکم، هرگونه نقلوانتقال، ایجاد حق، تعهد یا اسقاط حق نسبت به اموال غیرمنقول ثبتشده، تنها زمانی معتبر است که از طریق سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی انجام شود. به این معنا که حتی توافقهای مکتوب، امضاشده و دارای شاهد، در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی، توان اثبات مالکیت یا حق عینی را ندارند.
این تصریح قانونی، یک نقطه عطف در نظام ثبت کشور محسوب میشود؛ چرا که برای نخستین بار قانونگذار بهطور شفاف اعلام میکند اسناد عادی ملکی، دیگر ابزار امن معامله نیستند.
تغییر رفتار اجباری در بازار ملک
اجرای این ماده، پیامدهای مستقیمی برای مردم دارد. نخست آنکه دوران اتکای حقوقی به قولنامهها عملاً به پایان رسیده و چنین اسنادی صرفاً میتوانند در حد یک توافق اولیه و پرریسک تلقی شوند. دوم آنکه بخش قابل توجهی از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، از اساس تضعیف میشود؛ زیرا معاملهای که رسمی نشده، دیگر در مرکز حمایت قانون قرار ندارد.
در تعارض میان سند رسمی و سند عادی نیز تردیدی باقی نمانده است؛ سند رسمی بدون اما و اگر معتبر شناخته میشود و این مسئله، جایگاه خریدار دارای سند رسمی را بهطور قاطع تثبیت میکند.
دفترخانه؛ از تشریفات اداری تا ستون امنیت معامله
قانون جدید، نقش دفتر اسناد رسمی را نیز بازتعریف کرده است. دفترخانه دیگر صرفاً محل امضای نهایی نیست، بلکه به رکن اصلی امنیت معاملات ملکی تبدیل شده است. بررسی وضعیت ثبتی ملک، احراز مالکیت، کنترل بازداشتها و رهنها و نهایتاً تنظیم سند رسمی، مراحلی هستند که بیتوجهی به هر یک از آنها میتواند کل معامله را بیاعتبار کند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیام روشنی دارد: امنیت در بازار ملک، فقط از مسیر سند رسمی میگذرد.
در شرایط جدید، خرید، فروش، صلح، هبه یا هرگونه انتقال حق نسبت به ملک، بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی، نهتنها پرخطر بلکه فاقد پشتوانه مؤثر حقوقی است؛ واقعیتی که بازار ملک ناگزیر باید خود را با آن تطبیق دهد.